به گزارش صنعت ساختمان، این روزها دولت اجرای طرح مسکن استیجاری را بعد از ۲۸ سال مسکوت ماندن در دستور کار قرار داده که برخی کارشناسان معتقد هستند تمرکز سیاستهای حمایتی نه الزاماً مالک کردن آنها بلکه باید بر تأمین مسکن برای سکونت خانوارها باشد.
کارشناسان مسکن معتقد هستند که تعیین سقف اجاره بها در حد یک مسکّن عمل خواهد کرد اما طرح مسکن استیجاری بعد از مسکوت ماندن بیش از ۲۸ سال می تواند راهگشای خوبی برای کاهش التهاب بازار مسکن و کمک به مستاجران کم درآمد باشد.
بر این اساس امروز ثبتنام در شهرهای اشتهارد، هشتگرد، کرج، ماهدشت و محمدشهر استان البرز، رشت استان گیلان و بیرجند و حاجیآباد خراسان جنوبی آغاز شده است.
در این طرح زوجهایی که حداکثر ۵ سال از تاریخ ازدواج آنها گذشته باشد، فاقد مسکن یا زمین با کاربری مسکونی باشند، در دهکهای درآمدی ۱ تا ۶ قرار داشته باشند و دارای حداقل ۵ سال سابقه سکونت در شهر محل تقاضا باشند، امکان ثبتنام خواهند داشت. همچنین برخورداری از «فرم ج» سبز یکی از شروط اصلی است.
بر اساس ضوابط اعلام شده، اجارهبهای واحدهای این طرح برای دهکهای پایین درآمدی بهصورت پلکانی تعیین شده است؛ بهگونهای که برای دهکهای ۱ و ۲ معادل ۳۵ درصد، دهکهای ۳ و ۴ معادل ۴۵ درصد و دهکهای ۵ و ۶ معادل ۵۵ درصد اجارهبهای روز محاسبه خواهد شد.
هرگونه سیاستگذاری در حوزه اجارهبها باید متناسب با شرایط واقعی بازار و توان اقتصادی طرفین قرارداد باشد
سعید لطفی دبیر اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه توسعه اجارهداری حرفهای و جلب مشارکت بخش خصوصی از راهکارهای مؤثر برای ایجاد تعادل در این بازار است می گوید: هرگونه سیاستگذاری در حوزه اجارهبها باید متناسب با شرایط واقعی بازار و توان اقتصادی طرفین قرارداد باشد.
محمود اولاد در پاسخ به این پرسش که دولتهای گذشته عمدتاً بر طرحهای مسکن ملکی متمرکز بودند اما حالا به این فکر افتاده اند که طرح مسکن استیجاری را بعد از ۲۸ سال مجددا بروزرسانی کنند گفت:
در بحث مسکنهای حمایتی، اساساً رویکرد درست، مسکن ملکی نیست. وقتی فرد صاحب مسکن میشود، در واقع نوعی سرمایهگذاری انجام میدهد و درآمدی معادل اجارهای که دیگر پرداخت نمیکند به دست میآورد. همچنین، این پرسش مطرح است که چرا دولت باید وارد سرمایهگذاری برای افراد شود؟
وی افزود: کسی که با مسئله مسکن مواجه است، در گام نخست نیاز دارد مسکن او به صورت اجارهای تأمین شود و در اختیارش قرار گیرد، نه اینکه الزاماً مالک آن باشد. فرد میتواند در دوره استیجار از حمایتهایی که دریافت میکند بهره ببرد و از طریق پسانداز وارد بازار مالکیت شود.
اولاد ادامه داد: حتی زمانی که وضعیت اقتصادی کشور مناسبتر بود نیز این رویکرد محل اشکال بود. اکنون شرایط اقتصادی نامناسب و رشد اقتصادی منفی شده و مردم روزبهروز فقیرتر میشوند. ممکن است این استدلال مطرح شود که در چنین شرایطی افراد حتی با پسانداز در دوره استیجار نیز نمیتوانند مالک مسکن شوند. این حرف درستی است، اما در مقابل باید پرسید اگر قرار باشد به همه افراد مسکن ملکی داده شود، هزینه آن از چه محلی تأمین خواهد شد.
در دهکهای اول و دوم حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار خانوار مستأجر وجود دارد
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره تأثیر مسکن استیجاری بر بازار اجاره گفت: منابع موجود محدود است، در حالی که نیازها بسیار گستردهاند. فقط در دهکهای اول و دوم حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار خانوار مستأجر وجود دارد و در کلانشهرها حتی دهکهای سوم، چهارم، پنجم و ششم نیز با مشکل تأمین هزینه اجاره مواجه هستند.
اولاد ادامه داد: در شهر تهران سهم اجاره از هزینه خانوار برای دهکهای پایین به بیش از ۵۰ تا ۶۰ درصد رسیده است. این خانوارها جمعیت زیادی را تشکیل میدهند و حدود ۷۳ هزار خانوار را در بر میگیرند. در مقابل، منابع موجود شاید تنها امکان پوشش ۱۰ هزار، ۲۰ هزار یا حداکثر ۵۰ هزار واحد را فراهم کند.
وی تصریح کرد: نباید انتظار داشت اجرای مسکن استیجاری در چنین مقیاسی بتواند مسئله مسکن را به طور کامل حل کند. این طرح بیاثر نیست، اما قرار نیست کل مشکل را برطرف کند. مهمترین کارکرد آن این است که از بدتر شدن شرایط جلوگیری کرده و تا حدودی از التهاب بازار اجاره بکاهد.
این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: هزینه ساخت مسکن متری بالای سه میلیون تومان است. در طرحهایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی نیز افراد به تدریج این هزینهها را پرداخت میکردند، اما اکنون بسیاری از متقاضیان حتی توان پرداخت این اقساط را هم ندارند؛ بنابراین حتی اگر همان رویکرد نیز دنبال شود، بخش قابل توجهی از افراد امکان استفاده از آن را نخواهند داشت.
اولاد خاطرنشان کرد: اینکه چرا مردم فقیرتر شدهاند، مسئلهای است که باید در حوزه اقتصاد کلان حل شود و صرفاً به بخش مسکن مربوط نیست. با این حال، در شرایط فعلی اولاً واگذاری مسکن ملکی را نمیتوان حمایت تلقی کرد و ثانیاً حتی در صورت اجرای چنین سیاستی، بسیاری از افراد توان پرداخت هزینههای آن را ندارند.
تعداد مستأجران در دهکهای پایین زیاد است و در مقابل، ظرفیت دولت محدود است. به همین دلیل دولت ناچار است متقاضیان را غربالگری کرده و این حمایت را به گروههای خاصی اختصاص دهد
وی درباره میزان اثرگذاری مسکن استیجاری بر دهکهای کمدرآمد نیز گفت: مهمترین مسئله، شناسایی صحیح گروههای هدف است. تعداد مستأجران در دهکهای پایین زیاد است و در مقابل، ظرفیت دولت محدود است. به همین دلیل دولت ناچار است متقاضیان را غربالگری کرده و این حمایت را به گروههای خاصی اختصاص دهد.
این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: این موضوع اهمیت دارد که معیارهای غربالگری طرح مسکن استیجاری چه باشد، چه دهکهایی مشمول طرح شوند و آیا امکان شناسایی دقیق افراد هدف وجود دارد یا خیر.
اگر بخواهیم به تجربه سایر کشورها در حوزه پروژه مسکن استیجاری ورود کنیم باید اینطور گفت که معمولاً در دنیا حمایتها نباید مجانی باشد. البته منظور از هزینه، الزاماً پرداخت پول نیست
اولاد گفت: اگر بخواهیم به تجربه سایر کشورها در حوزه پروژه مسکن استیجاری ورود کنیم باید اینطور گفت که معمولاً در دنیا حمایتها نباید مجانی باشد. البته منظور از هزینه، الزاماً پرداخت پول نیست. ممکن است فردی که از یک حمایت برخوردار میشود، در مقابل امکان استفاده از برخی حمایتهای دیگر را نداشته باشد. در این صورت احتمال بهرهمندی افراد خارج از گروه هدف کاهش پیدا میکند.
وی در ادامه با رد این دیدگاه که اجارهنشینی مختص گروههای کمدرآمد است، اظهار کرد: در دنیا و حتی در ایران، دهکهای بالاتر نیز اجارهنشین هستند. بسیاری از افراد ترجیح میدهند سرمایه خود را به جای خرید مسکن در فعالیتهای اقتصادی و تجاری به کار بگیرند و در مقابل اجارهنشین باشند.
اولاد افزود: فردی که میتواند از محل فعالیت اقتصادی خود بازدهی بیشتری نسبت به هزینه اجاره کسب کند، ترجیح میدهد سرمایه خود را در کسبوکار نگه دارد. حتی در سال ۱۳۹۶ نیز نمونههایی از این رفتار مشاهده شد و برخی افراد دارایی خود را از بازار مسکن خارج کرده و به بازارهای دیگر منتقل کردند.
وی تأکید کرد: مسئله اصلی در دهکهای کمدرآمد این است که برخی خانوارها حتی توان پرداخت اجاره را هم ندارند. زمانی که سهم اجاره از هزینه خانوار از حدود ۳۰ درصد فراتر میرود، شرایط نگرانکننده میشود و معمولاً در این نقطه حمایتهای مسکن وارد عمل میشوند. به همین دلیل در بسیاری از کشورها برنامههای استیجاری و مسکن اجتماعی برای گروههای کمدرآمد وجود دارد.
اگر چه ثبت نام طرح مسکن استیجاری به مرور و استان به استان در حال تکمیل شدن است اما به نظر می رسد دولت تلاش دارد تا این طرح را ابتدا به مرور و قطره چکانی و به صورت تهاتر با برخی ارگان ها مثل بنیاد مسکن و بانک مسکن پیش ببرد، سپس با جلب نظر بخش خصوصی این طرح را عملیاتی تر و به اجاره داری را به سمت حرفه ای شدن پیش ببرد.
